自2020年至今，伴隨著電子商務的可持續發展觀、制造業持續增長、藥業、新鮮的冷鏈物流等領域的新冠疫情，及制度方面大力支持，中國貨運物流房地產業做為物流設施受到越來越多投資人的熱捧，很多新手將更多關注從商業、寫字樓到貨運物流房地產業。
先前，新冠疫情在一定程度上擾亂了原先的租用節奏感，不一樣城市的租金也產生了分裂。比如，據戴德梁興統計分析，2022年第三季度，因為新供貨比較有限，租用要求活躍性，關鍵物流節點城市房租長期保持提高，東莞、北京、太倉市、上海房租同比增長率1.3%、1.1%、0.7%和0.7%，但上漲幅度進一步收攏。在出租率相對較高的大城市，如西安、成都、重慶、天津，房租環比下跌2.3%、1.9%、1.9%和1.1%。
一直以來，物流用地在不同城市顯著分裂，不一樣市場供求難題因時因地。在一線城市，因為供不應求，土地資源供應緊張，供貨比較有限，進而導致需求量很高；在一些供應充足的二線城市，面臨出租率上漲的風險性。一般電商物流因為運營普遍、集約化程度低，租金和租用率工作壓力顯著超過標準化庫房。
可是卻疫情下的數據信息也能看出，與酒店餐廳、零售房地產業、寫字樓等其它產權性質對比，貨運物流房地產業有較強的韌性抗風險。
貨運物流房地產業的快速發展獲得了多方的協助
近些年，貨運物流房地產業的一個主要特征是，其迅速發展歸功于社會經濟水平的不斷提高、居民收入的不斷完善、消費升級和新零售模式的崛起，推動了線上與線下平臺的融合，及其電子商務的快速增長滲入全過程，明顯提高對貨運物流房地產行業的規定。伴隨著物流業務外包需求的增加，第三方物流經營規模還在平穩擴張。國家高新技術和設備制造業的快速發展又為貨運物流房地產行業的提高提供了新的驅動力。
我國深入推進加工制造業與物流行業“兩業融合”、改革創新，提升中國制造業國際競爭力。加工制造業積極與物流供應商協作，運用數據智能優化物流線路和倉儲物流連接點，提升貨運物流總體高效率和物流延展性。正在形成物流行業與生產制造企業中間責任共擔、互利共贏的連動一體化新格局。貨運物流房地產業是生產制造企業的硬性需求，高端裝備制造的迅猛發展都將促進高端物流房地產業需求的增長。
與傳統產業對比，車輛、機械設備、電子通信、電子計算機等高端裝備制造商品構造繁瑣，經銷商諸多，商品更新換代快。因而，供應鏈管理高效率至關重要，使高端裝備制造變成標準化倉庫關鍵租賃戶人群。
伴隨著B2C網絡購物市場需求的不斷攀升，豎直電商越來越注重產業鏈的效率可靠性。這種租賃戶將會對智能化和規范化的貨運物流房地產業維持更多的租用要求，并且對貨運物流房地產業設備提出更高的要求。
智慧物流房地產業通常處在智慧物流干線運輸的核心節點，租用率大、可靠性強、韌性好；因為供求構造分歧，歸屬于當然稀有財產。現階段，國內貨運房地產行業的基金運作方式非常完善，也獲得了很多投資者的檢查，金融化水平很高，租金回報率遠遠高于商業服務、辦公室等財產。
依據世邦魏理仕公布的《2022年中國投資者意向調查報告》，自2021年至今，工業生產房地產業已經超過寫字樓，變成投資人最關心的資產類別，近80%的投資人將致力于倉儲和物流。仲量聯行預估，2023年亞洲新興經濟體即將迎來2590萬平方的倉儲物流交付使用，在其中中國貨運物流房地產業最受歡迎的，將吸引更多投資者資本。
僅在過去2個月里，貨運物流房地產業就出現了很多發展趨勢：新聞報道稱，京東考慮到發售貨運物流房地產業等倆家分公司，籌資約10億美金；嘉實京東倉儲物流基礎設施建設REIT近720億人民幣；亞洲較大的物流房地產業服務平臺ESR表示將中國三物流項目打包成REIT在上海證券交易所發售；黑石中國房地產業服務平臺龍地公布，將完成對深圳東進戰略約28萬平方的高品質當代倉庫回收
中國物流地產，一超多強，市場競爭多樣化
貨運物流房地產業包含物流產業園（關鍵媒介）、倉庫、物流配送中心、物流配送中心等。，具有一定的土地資源經營規模，對交通狀況要求嚴格，很多都集中在樞紐站連接點，與生產制造企業、物流行業、零售企業等供應鏈環節的用戶建立合作關系，是物流供應鏈的重要組成部分。
伴隨著倉儲物流市場需求的日益突顯，貨運物流房地產業導致了各方面的關心，房地產業、電商、金融企業、零售等企業紛紛涌進，貨運物流房地產業進到多樣化市場競爭環節，在其中不可忽視的是電商主力陣容。以阿里巴巴和京東為代表的電商公司一直在努力打造自己的倉儲物流行業。她們擁有完整的上中下游鏈渠道相對穩定的倉儲物流要求；美國舊金山快遞公司、三通一達等物流行業還在貨運物流房地產業行業經常行為，其優勢是可以滿足系統化、個性化物流配送服務要求。好多個主力陣容都有各自的核心競爭力。
中國貨運物流房地產行業展現出“一超多強”之間的競爭局勢。普洛斯做為中國較大的物流地產開發商，具備絕對性領先水平。此外，國內貨運地產開發商和大多數新進入者蓬勃發展，經營規模競爭能力也在逐步提升。
下列兩張圖各自顯示2020年和2022年第一季度中國貨運物流地產開發商市場占比。能夠得知，市場占有率排行出現了改變，普洛斯仍是市場占有率最高，但市場份額明顯下降，不上整個市場的四分之一。2022年第一季度，別的九強分別為萬偉、寶灣、易商、安博、宇培、豐樹、嘉民、深國際、JD.COM。
JD.COM從2020年前十名增長到2022年第一季度第十名；安全從2020年第九名跌到2022年第一季度第十二名，前十名公司構成非常穩定。
因為2022年第一季度在我國貨運物流房地產業總市場份額較2020年大幅度提高，入關總數強悍提升，市場份額的降低并不等于公司擁有的物流房地產業占地面積的減少，市場份額的升高務必代表著公司擁有的物流房地產業占地面積的明顯提升。與2020年對比，2022年第一季度下列企業實現了排行升高和市場占有率升高：易商（升高2個排行，升高0.68％）、安博(提升2個部位，提升0.96％)、嘉民(排行不會改變，提升0.08％)、深國際(升高一個位置，升高1.67％)、JD.COM(闖進前十)，在其中深國際市場占有率提高最大。
整個市場展現出高速發展的發展趨勢。以深圳國際性為例子，做為深圳唯一一家以高速公路、智慧物流、港口綠色環保為主營業務的國有產業集團，其“十四五”戰略發展規劃說明，以物流產業園為基礎，經營經營規模穩居深圳第一和粵港澳前三，勤奮進到全國各地前五。2022年，深圳國際性綜合性物流港立足于深圳，布局全國，在佛山、海口、南昌、武漢等地區市場競爭多個項目，取得成功回收龍股權，對外開放大灣區“第二家”，總計土地資源超出1平方公里，標準化庫房市場占有率較2021年升至領域第八。
發展趨勢展現分裂發展趨勢，重點城市高標倉供不應求
在我國貨運物流房地產行業存有“總產量多、平均少”的分歧。在電商、第三方物流和加工制造業高速發展的環境下，要求差異較大，標準化庫房具有巨大的發展前景。
標準化庫房，即“標準化物流倉儲配送設備”，并不是真正意義上的“庫房”或“倉儲管理”，而是物流配送中心核心區充分發揮網絡資源服務提供商的功效。
現階段，在我國標準化庫房顧客通常是顧客公司、高端裝備制造和第三方物流。因為電商市場份額極速擴張，傳統零售業市場集中度不斷提升，第三方物流業務流程蓬勃發展，制造業升級，對標準化倉庫要求十分強悍；新冠肺炎疫情推動了顧客網上訂購偏好的培養，給零售商供應鏈增添了結構型轉變，很多零售商、供應商和電商公司對標準化倉庫要求更高。
近些年，B2C已成為我國網絡購物的重要方式。B2C貨運物流具備多大批量、小批量生產的特征。
可持續發展觀，基本建設綠色節能建筑和零碳產業園區
之上闡述了在我國貨運物流房地產業格局的日益完善。隨著越來越多的投資人投入市場，毛利率逐漸變小，投資收益率變長，使低碳環保運營，控制成本和效率，變成貨運物流房地產行業的新增長點。在其中，為降低能源成本，各種各樣投資者首先從倉庫建設逐漸，流行對策包含屋頂光伏、儲能設備、智能電能表、水回收設備安裝。
現如今，投資人、融資方、房地產商、持有者、網絡運營商、租賃方將結合起來，ESG（即自然環境、社會整治）這個概念將根植于貨運物流房地產行業的開發設計、設計方案、基本建設、運營撤出。比如，萬偉給出了實踐活動ESG的“3+4”+N“最短路徑算法從低碳環保倉儲物流和冷鏈物流服務項目、技術授權安全工作、提升企業操縱清晰度三個重點考慮，以管理模式變化、智能化冷鏈管理、綠色節能建筑、零碳圈為四個關鍵起始點，具體進行N個減碳行為。
2022年3月，京東“亞洲一號”西安智能產業園得到北京綠色交易所和華測驗證（CTI）碳排放交易產品認證證書已經成為中國第一個“零碳”物流產業園。
2022年9月，NIKE官方宣布在中國物流中心運行分布式系統風力發電項目基本建設。2023年初完工投入使用后，耐克中國物流中心將遮蓋100%的可再生資源和電力工程。到時候，耐克中國物流中心將會成為中國第一個“景色一體化”零碳智能化物流產業園。
2022年12月，聯合利華中國合肥物流園區贏得了美國綠色建筑委員會授予的零耗能和零碳驗證，那也是亞洲第一個得到雙認證的物流項目。一樣，12月，普洛斯東莞新沙物流產業園已通過“凈零碳建筑驗證評價指標體系”點評，贏得了“出色”凈零碳建筑產品認證證書，變成中國第一個做到“凈零碳建筑驗證評價指標體系”最高水平的物流產業園新項目。
REITs越來越受歡迎
簡單點來說，REITS就是指高品質房地產業財產的上市。在我國公共性REITS包含基礎設施行業包含高速路、廢水處理、垃圾焚燒發電、物流倉儲配送、經濟實用房、工業區等。在大多數類型中，物流倉儲配送REITS的資本收益率比較高。
物流產業園（貨運物流房地產業）是物流和房地產行業的混和方式，在其中使用方便的倉庫設備比較適合創建公共性REITS。從海外市場的經驗來說，倉儲物流REITS發展比較早，已成為一種非常成熟的REITS商品，規模較大，貸款利息分派高，抗風險強，回報率高。中國倉儲物流設備庫存量規模較大，標準化庫房因為標準化、稀缺資源等促進房租遠遠高于一般庫房，營運能力強，不斷提升。與龐大庫存量標準化庫房網絡資源對比，倉儲物流REITS有非常大的的發展前景。
2023年1月9日，上海證券交易所官網發布消息，嘉實京東倉儲物流REIT申購申請辦理確定占比結論，戰略投資、線下推廣投資人和公眾投資者總認購份額204.37億，總申購額度做到718.16億人民幣，足夠見到機構及個人投資者的良好申購。先前公開發行的2個物流倉儲配送REIT-中金普洛斯REIT和紅土創新鹽田港REIT自上市至今一直在增漲。
一樣，2023年1月，南山控投(其著名物流產業園房地產商和網絡運營商寶灣貨運物流)在接受組織調查時指出，寶灣物流公募REITS預計將于2023年進行總體發售。
